임차건물 점유와 부당이득 성립여부

임차건물 점유와 부당이득 성립여부

임대차계약이 종료가 되었다면 임차인은 주택을 임대인에게 명도하고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해주어야 합니다. 그러나 만약 임차인이 보증금을 반환하지 않아 임차인은 열쇠를 넘겨주지 않은 채 이사를 갔고 임대인이 뒤늦게 열쇠를 가져가는 바람에 해당 주택을 사용하지 못하였기에 그 기간만큼 월세를 공제한 뒤 보증금을 반환하겠다고 할 때, 과연 임대인의 주장이 받아들여지는 것일까요?

오늘은 부동산변호사와 함께 보증금 미반환으로 인한 임차건물 점유가 부당이득으로 성립이 되는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

<사례>

A는 임차보증금 2천만 원에 월세 35만원으로 임차하여 거주를 하던 중 만료기가 1개월 전 임대인 B로부터 계약갱신거절통지를 받았다. 계약기간 만료 후 A는 보증금 반환을 청구했으나 이를 지급하지 않았고 A는 B에게 열쇠를 넘겨주지 않은 채로 이사를 하게 되었다.

그러나 3개월이 지난 때에 B는 열쇠를 주지 않고 가는 바람에 3개월 동안 해당 주택을 사용하지 못했다고 부당이득이 성립한다 주장하며 3개월의 월세를 공제하고 보증금을 반환하겠다고 주장을 한다. 과연 이는 타당한 것일까?

물론 임차인이 기존에 월세를 연체하였다면 이를 공제하고 지급하는 것은 타당합니다. 그러나 이 경우 임대인이 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 않았기에 임차인이 동시이행항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유 한 것이라 볼 수 있고 이 때에는 임차인에게 불법점유는 인정되지 않습니다. 

또한 부당이득이라는 것은 해당 소유물을 사용함으로써 실질적으로 이익이 있는 경우에는 부당이득이 성립되기 때문에 이를 반환해야 하는 것은 맞습니다. 그러나 위 사례의 경우 임대인이 보증금을 반환하지 않음으로 인하여 임차인이 점유를 한 것이기에 임차건물 점유에 따른 부당이득 성립은 되지 않는다고 볼 수 있는데요.

실제 이와 유사한 사례에서의 판결을 살펴보면, ‘임차인이 임대차계약 종료 이후 에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차 건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용 •수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에 게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다’라는 부분을 확인할 수 있습니다.

그렇기에 보증금 미반환으로 임차건물을 점유하고 있는 경우 임대인이 이에 대해 부당이득 반환청구를 하기 위해서는 임차인이 해당 임차건물을 사용하여 실제 이익이 발생했다는 것을 입증하지 못하는 이상 해당 기간의 월세를 공제하고 보증금 반환을 하지는 못하게 됩니다. 지금까지 부동산변호사 김영진변호사였습니다.