매매계약서 작성시 유의점, 위약금 조항

매매계약서 작성시 유의점, 위약금 조항

법무법인 우면 김영진변호사

위약금 조항이 있는 경우와 없는 경우는 손해배상을 받을 때 큰 차이가 있다. 예를 들어, 매도인이 단독주택을 팔고 아파트를 전세로 얻기로 하고 단독주택을 매도하는 매매계약을 체결하고 계약금 5,000만원을 받았다. 매도인은 아파트 전세계약을 체결하면서 계약금 3,000만원을 지급하였다. 

매매계약상 잔금 날 단독주택을 비워주고 그날 아파트로 이사하면서 전세 잔금을 치르기로 했다. 잔금 날 매수인이 계약을 이행하지 않았다. 매도인은 아파트 전세 잔금을 치르지 못하였다. 단독주택 매매계약에는 위약금 조항이 없고, 아파트 전세계약에는 위약금 조항이 있다고 가정하자.

매도인은 아파트 전세계약에 따라 전세 잔금을 지급하지 못했으니 전세 계약금 3,000만원은 몰취 당한다. 아파트 임대인이 몰취한 3,000만원을 초과하는 손해가 있다면 그 손해까지도 배상해야 한다.

반면에 매도인은 단독주택 매수인으로부터 매매 계약금 5,000만원을 몰취할 수 없다. 매도인은 매수인이 매매계약을 위반하여 전세 계약금 3,000만원을 몰취 당하는 손해를 입었으니 이를 입증하여 3,000만원을 청구할 수 있다. 그 외에도 다른 손해가 있다는 것을 입증하면 그 손해도 배상받을 수 있다. 

그런데 매도인이 입은 전세 계약금 3,000만원의 손해는 ‘통상손해’가 아니라 ‘특별한 사정으로 인한 손해’에 해당된다. 특별한 사정으로 인한 손해는 상대방이 알았거나 알 수 있는 경우에만 배상받을 수 있다. 매도인이 매수인에게 매매 잔금 날 자신이 계약한 아파트 잔금을 치러야 하고 계약금으로 3,000만원을 걸어 두었다고 알린 경우에만 배상받을 수 있다는 이야기가 된다.

요약하자면, 매도인은 매매계약에서 위약금 조항을 두지 않았으므로 통상손해는 입증하여 배상받을 수 있고, 특별한 사정으로 인한 손해는 상대방이 알았거나 알 수 있은 경우에만 배상받을 수 있다. 전세 계약금 3,000만원을 몰취당하는 손해를 입었음에도 매수인으로부터 배상을 받을 수도 있고 배상받지 못할 수도 있다. 

5,000만원 전액을 돌려주느냐, 2,000만원만 돌려주어도 되느냐. 매매계약서에 위약금 조항이 있느냐 없느냐. 전세 계약금으로 3,000만원을 걸어두었다는 이야기를 해 두었느냐 아니냐에 따라 매도인이 손해를 감수해야 할 수도 있다.

한 가지 더. 위약금 조항이 있더라도 이것은 손해배상의 예정이다. 이행과정 등 제반사정을 고려하여 위약금이 과다하고 보는 경우에는 법원에서 감액하여 일부는 돌려주라고 판결하는 경우가 많다. 계약서도 잘 써야 하고 계약 이행과정에 책잡힐 일이 적어야 한다는 뜻이다.

<출처 : 한국경제신문>