부동산변호사, 임대인 지위 승계

부동산변호사, 임대인 지위 승계

임차주택은 경매나 상속 등으로 인해 소유권을 취득한 경우 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이러한 임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전되는데요. 오늘은 부동산변호사와 함께 임대인 지위 승계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임대인의 지위 승계

부동산변호사가 앞서 말씊드렸듯이 임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 이러한 임대인 지위 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다.

이러한 임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전되는데요. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다.

여기서 부동산변호사가 덧붙이자면 양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.

임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우

대항력 있는 주택임대차의 경우 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되는 경우라도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 

이 경우에는 임차보증금반환채무도 임차주택의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다.

임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부

아무리 임대차계약기간 중에 임대인이 바뀌었더라도 임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용•수익할 수 있습니다.

 

그러나 여기서 주의하실 부분은 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 합니다. 

그렇기에 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다. 이상 부동산변호사 김영진변호사와 함께 임대인 지위 승계에 대해 알아보았습니다.