임차인 보호위한 전입신고 효과는?

임차인 보호위한 전입신고 효과는?

극심한 전세난 속에 한순간에 임대인 바뀌거나 임대차계약에 문제가 생긴 경우 보증금 보호가 최우선입니다. 그렇다면 이렇게 임차인 보호를 위해 임대차계약을 체결할 때 할 수 있는 것을 무엇이 있을까요? 바로 전입신고 입니다. 오늘은 임차인 보호를 위한 전입신고 효과에 대해 알아보도록 하겠습니다.

대항력

만약 임차주택이 갑작스런 가압류로 경매진행을 하게 되었을 때 전입신고를 했다면 후순위 채권자나 다음 임차인에게도 대항할 수 있습니다. 그렇기 때문에 일반채권자보다 우선적으로 보증금채권에 대한 배당을 받을 수 있게 되어 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

만약 다가구 주책에 여러 임차인이 있는 경우라면 임차인 보호를 위한 전입신고와 확정일자에 따라 임차인들의 배당순위가 결정이 됩니다.

기존 임대차계약 유지

주택임대차보호법 제3조를 살펴보면, “① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 되어 있습니다.

그렇기에 전입신고 효과로 무리한 요구사항을 들어주지 않더라도 기존 임대차계약이 유지되고 이에 대한 임차인 보호를 받을 수 있게 됩니다.

소액보증금 우선배당

입주를 할 당시 근저당이 설정되어 있더라도 소액보증금은 우선배당 받을 수 있도록 되어 있습니다. 

주택임대차보호법 제 8조를 확인해보면, “① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고 명시되어 있고 여기서 제3조제1항의 요건은 전입신고를 말합니다.

더불어 소액임차인의 기준과 우선배당금액은 각 시도별로 차이가 있기 때문에 만약 임대차계약 시 근저당이 설정되어 있다면 해당 부분을 반드시 확인하시길 바랍니다. 이상 김영진변호사와 함께 임차인 보호를 위한 전입신고 효과에 대해 알아보았습니다.