전세계약 감액등기 신청절차

전세계약 감액등기 신청절차

전세계약을 하면서 해당 주택에 근저당권이 설정되어 있는 경우 임차인이 전세금을 임대인에게 지불하며 해당 근저당권 채권최고액을 감액하는 내용으로 감액등기신청을 할 수 있습니다. 이를 근저당권 변경등기하고 하는데요. 오늘은 전세계약 감액등기 신청절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

그렇다면 감액등기 신청은 왜 해야 할까요? 가장 큰 원인은 보증금 보호를 위함입니다. 감액등기를 통해 채권최고액을 감액한다면 대출범위도 줄어들 뿐 아니라 추가대출을 하려는 경우에도 임차인 동의가 필요하고 이후 대출에 대해서는 임차인보다 우선순위가 아니기에 보증금을 안전하게 지킬 수 있게 됩니다.

이러한 전세계약 감액등기 신청절차는 매우 간단합니다. 가장 좋은 감액등기 신청절차는 임대인과 임차인 그리고 부동산중개인이 있다면 함께 대출은행에 방문하여 약정한 금액에 대해 상환을 하고 해당 은행에서 감액등기 신청절차가 가장 정확하고 간단한 방법입니다. 

감액등기 신청절차 이후 4~5일 최대 일주일 후에 등기소에서 등기부등본을 한통 떼어 감액등기처리가 되었는지를 확인하는 것으로 마무리 됩니다.

문제는 간혹 임대인이 전세계약 시 잔금을 통장이나 직접 받고는 이를 상환하지 않아 채권 최고액이 그대로 남아있고 이로 인해 보증금 보호를 받지 못해 피해를 보는 사례들도 적지 않습니다. 

그러나 전세계약을 하며 이와 같이 대출금을 상환하고 감액등기 신청을 하기로 약정을 한 것이라면 엄연히 이는 계약위반이기에 임차인은 계약해제 요청과 함께 손해배상 청구도 가능한 사항입니다. 단, 이 경우 보증금을 바로 돌려받지 못할 수 있기에 해당 부분은 손해가 적은 방법으로 선택을 하는 것이 좋습니다.

특히 요즘같이 깡통주택 소위 말해 시세의 60% 이상 대출금이 있는 집은 되도록 계약을 하지 않는 것이 가장 좋습니다. 

만약 불가피하게 하게되더라도 위와 같이 보증금의 일부를 대출금 상환을 하기로 약정한 후 감액등기를 통해 채권 최고액을 낮춰 임대인이 추가적으로 해당 주택에 대한 대출을 받는 것을 저지하는 것이 좋습니다. 이상 김영진변호사와 함께 전세계약 감액등기 신청절차에 대해 알아보았습니다.