일조권 침해기준 어디까지?

일조권 침해기준 어디까지?

일조권이란 태양 광선을 확보할 수 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 자기 집에 태양 광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 신체, 정신, 재산의 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있습니다. 최근 고층건물이 늘어남에 따라 일조권 침해로 인해 많은 분들이 문의를 주십니다. 이와 관련하여 오늘은 일조권 침해기준은 어디까지인지 함께 확인해보도록 하겠습니다.

일조권은 주거공간에 태양 광선을 확보 할 수 있는 권리로, 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다.

 

- 높이 4미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1미터 이상

- 높이 8미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 2미터 이상

- 높이 8미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

하지만 건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그렇지 않습니다.

인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우나 하나의 대지에 두 동이상을 건축하는 경우, 공동주택은 채광 등의 확보를 위하여 1. 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배 이하로 해야 합니다.

 

2. 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 아래와 같이 일조권 침해기준 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다. 

① 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

② ①에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

③ ①에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

④ 채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상

⑤ 측벽과 측벽이 마주보는 경우에는 4미터 이상 (단, 대지의 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있음)

 

건축법 시행령 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 건축법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 위 ①부터 ③까지를 적용하지 않되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 1을 적용합니다.

그렇다면 어떤 경우에 일조권 침해에 해당할까요? 일조권 침해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부 및 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하고 있습니다.

최근 판례에서는 일조권 침해행위 기준에 대해 방해건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 일조권 침해 등을 이유로 분양계약상의 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 물을 수 없다고 판시하고 있으니 참고하시기 바랍니다. 이상 김영진변호사였습니다.