재개발소송변호사_조합 비용부담 가결기준

재개발소송변호사_조합 비용부담 가결기준

재개발사업을 진행하다보면 때론 비용적인 부분에서 초기사업 진행때보다 증가하는 경우가 자주 발생합니다. 이때는 조합에서 조합원들의 일정 수 이상 동의를 얻어 가결을 하는 것인데요. 특히 재개발소송이 자주 일어나는 원인이 바로 조합 비용부담에 대한 효력여부를 묻는 것으로 많이 발생합니다. 오늘 재개발소송변호사와는 이러한 조합 비용부담 가결기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.

조합 비용부담과 관련하여 가결기준을 확인할 수 있는 여러 판례를 살펴보던 중 재개발소송변호사로서 대법원 2013.10.24. 선고 2012두12853 판결을 소개해드리려 합니다.

그런데 구 도시정비법 시행령 제34조는 ‘조합설립인가의 변경에 있어서 신고사항’ 중 ‘건설되는 건축물의 설계 개요의 변경’(제3호), ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액의 변경’(제4호)을 포함한 일부 사항들에 대하여는 총회 의결을 거치도록 규정하고 있으므로 이에 해당하는 사항의 변경을 위하여는 총회 의결을 거쳐야 한다고 할 것이다.

또한 구 도시정비법령이 조합설립인가와 조합설립변경인가는 동의서에 동의를 받도록 하고, 정관의 확정·변경, 사업시행계획서의 수립·변경, 관리처분계획의 수립·변경 등은 총회 의결에 따라 동의를 받도록 하여 동의서 방식과 총회 의결 방식을 준별하고 있고, 총회 의결의 경우 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하도록 하여(구 도시정비법 제24조 제5항) 총회 의결의 실질화를 꾀하고 있으므로, ‘조합설립인가의 변경에 있어서 신고사항’을 변경하면서 변경인가 형식으로 처분을 한 경우 변경인가 절차에 따른 조합원 4분의 3 이상의 동의서를 받았다고 하더라도 이로써 총회 의결에 의한 동의에 갈음할 수는 없다고 할 것이다.

한편 재개발조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’에 관한 사항이 당초 재개발조합 설립인가 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 타당하다. 이와 달리 재개발조합의 정관 규정이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’에 관하여 그것이 당초의 재개발조합 설립인가의 내용을 실질적으로 변경하는 것임에도 불구하고 조합원의 3분의 2 이상의 의결정족수에 못 미치는 동의로도 가결될 수 있도록 규정하고 있는 경우에는 구 도시정비법 제16조 제1항 소정의 엄격한 동의요건을 거쳐 성립한 재개발조합 설립인가의 내용이 손쉽게 변경되어 재개발조합 설립인가의 기초가 흔들릴 수 있을 뿐만 아니라, 일단 변경된 내용도 다시 이해관계를 달리하는 일부 조합원들의 이합집산에 의하여 재차 변경될 수 있어 권리관계의 안정을 심히 해하고 재개발사업의 원활한 진행에 상당한 장애를 초래할 수 있다. 따라서 그러한 정관의 가결정족수 규정은 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 그 효력을 인정하기 어렵다고 할 것이다(대법원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, 참가인 조합은 ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액’을 이 사건 조합설립인가보다 약 68% 증액하는 것을 주된 내용으로 하여 조합원 4분의 3 이상의 동의서를 받아 이 사건 변경인가를 받았던 사실, 참가인 조합의 정관은 조합의 비용부담에 관한 사항을 조합원 과반수 출석과 출석조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하도록 정하고 있는 사실 등을 알 수 있다.

다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리와 구 도시정비법령에 비추어 살펴보면, 이 사건 변경인가는 ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액’ 등의 변경에 관한 것으로 이는 구 도시정비법 시행령 제27조 제2의4호 소정의 ‘조합설립인가의 변경에 있어서 신고사항’을 변경하는 내용의 신고를 수리하는 의미를 가지는 것이고, 위 신고사항의 변경을 위하여는 구 도시정비법 시행령 제34조에 따라 총회 의결에 의한 동의를 얻어야 한다. 그런데 그 변경 내용이 이 사건 설립인가와 비교하여 ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액’을 약 68% 증액하는 것으로서 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도의 변경이므로, 참가인 조합의 정관에서 정한 가결정족수가 아닌 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호의 규정을 유추적용한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 거쳐야 적법하다고 할 것이다. 이 사건 변경인가는 이와 같은 적법한 총회 의결을 거치지 아니하였으므로 위법하다.

이처럼 조합 비용부담의 가결기준 관련하여 가장 중요한 영향을 끼치는 것은 일정 수 이상의 조합원 동의입니다. 만약 이 규정이 지켜지지 않을 경우 해당 결의내용은 무효가 될 수 있는데요. 이러한 조합원들 간의 이해관계와 사업자간의 재개발분쟁으로 도움이 필요하신 분은 언제든 재개발소송변호사 김영진변호사와의 상담을 통해 어려움을 해결하시길 바랍니다.