비슷한 듯 다른 재건축과 재개발의 차이는?_부동산전문변호사

비슷한 듯 다른 재건축과 재개발의 차이는?_부동산전문변호사

혹시 재건축과 재개발의 차이를 알고 계시나요? 보통 둘을 비슷하게 생각하시는 분들이 많지만, 다소 차이점이 있습니다. 재건축이냐 재개발이냐에 따라 사업방식이나 진행절차에 차이가 있는데요. 오늘 부동산전문변호사와는 이렇게 비슷한 듯 보이지만 다른 재건축과 재개발의 차이점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

재건축과 재개발의 차이

재건축은 정기기반시설이 양호하지만 노후되거나 불량건축물들이 밀집된 지역에서 소유자들이 자신들의 소유 부동산을 출자하여 일정한 사업계획의 내용을 가지고 이에 대해 찬성하는자들이 조합을 결성하여 새로운 건축물을 취득하고 정산하는 과정을 재건축이라고 합니다. 반면 재개발의 경우 정기기반시설고 열악하고 노후불량 건축물이 많은 지역 혹은 도심지를 정비하고 개발 할 목적으로 국가에 의한 계획 하에 재개발 구역을 지정하고 구역 내 주민들이 조합을 결성하게 하거나 혹은 지방자치단체가 직접적으로 재개발사업을 시행하여 도시를 합리 적으로 바꾸는 도시계획절차의 방법입니다.

이렇듯 누가 먼저 시행하는지에 따라서도 재건축과 재개발시작의 차이를 보이는데요. 한마디로 재건축은 건축물 소유자들이 스스로 행하는 행위이고 재개발의 경우 국가가 일정 지역에 대한 도시계획을 행하는 것을 이야기 합니다.

 

재건축과 재개발의 절차

재건축, 재개발 모두 기본계획 수립을 거쳐 정비계획의 수립 후 재건축 재개발 정비구역이 지정되면 조합설립인가를 거쳐 사업시행인가를 받고 관리처분계획을 수립하여 착공, 분양, 준공, 정산 절차를 거피게 되는데요. 

앞서말씀드렸듯이 재건축과 재개발의 경우 민간자치사업인지 국가정책사업인지 그 성격에 따라 조합 구성상의 차이를 볼 수 있습니다.

재건축 조합

재건축 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자, 의결권의 각 2/3이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 동의를 얻어 정관 및 필요서류를 첨부하여 시장․군수의 인가를 받아야 합니다.

재개발 조합

재개발 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 토지 등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어 정관 및 필요서류를 첨부하여 시장․군수의 인가를 받아야 합니다.

재건축과 재개발 사업시행인가 요건의 차이

재건축의 경우 동의요건이 필요하지 않은데 반해 재개발의 경우 사업시행자가 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역 안 토지면적의 2/3이상의 토지소유자 동의와/ 토지등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어야 합니다. 

이에 따라 재건축 혹은 재개발 사업 시행자는 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 21일 이내에 부담금내역 및 분양신청기간 등에 대한 대략적인 내용을 토지 등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 혹은 건축물의 내역 등을 지역일간신문에 공고하여야 합니다. 이 후 대지나 건축물에 대한 분양을 받고자하는 토지 등 소유자는 분양신청기간 내에 사업 시행자에게 분양신청을 하게 되고, 분양신청이 종료된 후 사업시행자는 관리처분계획을  작성하여 시장․군수의 인가를 받은 다음에 관리처분계획에 의하여 분양 및 청산에 임하게 됩니다.

오늘은 부동산전문변호사와 함께 재건축과 재개발의 차이에 대해 살펴보았는데요. 둘 다 도시를 재정비하는 비슷한 모습을 보이지만, 하나는 소유자들이 이와 관련된 내용을 취합하여 조합을 설립하고 시행하는 반면, 다른 하나는 국가에서 도시정비사업을 펼치는 것이라 확인할 수 있는데요. 이러한 재건축이나 재개발을 진행하시다보면 다양한 부동산분쟁이 일어날 염려가 큽니다. 그렇기에 전문가와의 조력이 필요한데요. 재건축이나 재개발로 인해 문의점이 있으시거나 도움이 필요하시다면 언제든 부동산전문변호사 김영진변호사에게 도움을 요청하시길 바랍니다.