부동산 경매 입찰준비①_매수로 인해 말소 또는 인수되는 권리확인

부동산 경매 입찰준비①_매수로 인해 말소 또는 인수되는 권리확인

부동산 경매의 입찰을 참여함에 앞서서 몇 가지 확인해야하는 준비사항이 있습니다. 바로 내가 해당 부동산을 입찰 받음으로 인해 말소되거나 인수되는 권리가 무엇인지를 확인해야 하는데요. 만약 입찰된 부동산에 전세권이나 저당권 등의 권리가 설정되어 있는 경우 그 권리가 말소되지 않고 남아있으면 매수인의 부담이 가중될 뿐 아니라 해당 물건에 대한 권리행사도 어려울 수 있습니다. 그렇기에 부동산경매변호사와 함께 입찰 전 준비사항에 대해 한번 더 확인하신 후 자칫 이러한 피해를 보시지 않도록 확인하시는 준비를 하시는 기회가 되길 바랍니다.

말소 또는 인수되는 권리

경매를 통해 매수한 부동산과 관련하여 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.

그 중 오늘은 저당권, 압류, 지상권, 지역권, 전세권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

(근)저당권

저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 추후에 발생할 수 있는 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말하는데요. 경매 물건에 설정된 (근)저당권은 민사집행법 제91조제2항에 의거하여 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 

만약 (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸하게 됩니다.

(가)압류

압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하고, 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산 가능한 채권에 관해 추후에 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다. (가)압류 또한 말소기준권리이기 때문에 매수인의 매수로 인해 말소됩니다

지상권/지역권

지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리이고, 지역권은 통행량 및 일조량 확보를 위한 건축금지 등 어떤 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말합니다

이러한 지상권과 지역권의 경우 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있는데요. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 

단 부동산경매변호사로서 덧붙이자면 만약 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의하셔야 합니다.

전세권

전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

부동산 경매에서 전세권 역시 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있는데요. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하지만, 해당 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 

그러나 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

부동산경매변호사와 함께 부동산 경매 입찰준비 시 꼭 확인해야할 말소되는 권리와 인수되는 권리를 확인하여 보셨는데요. 내년부터 경매제도의 변화로 부동산경매시장이 활발하게 움직일 것으로 전망되는 가운데 이러한 권리를 제대로 확인하지 않고, 피해를 보시지 않도록 반드시 부동산 경매전 확인을 하시길 바랍니다. 이 외에도 부동산경매와 관련하여 궁금하신 상황이 계시다면 주저마시고 언제든 부동산경매변호사 김영진변호사와 상의하시길 바랍니다.

법무법인 우면 김영진변호사 02-3465-2200