주택재개발 이전고시의 절차와 효과
주택재개발 이전고시의 절차와 효과
안녕하세요. 주택재개발변호사 김영진변호사입니다.
새로운 정부 출범과 함께 부동산 경기 회복에 대한 기대감과 함께 재개발 시장도 다시 살아날 것이란 기대감이 있었으나 약세를 지속되었습니다. 반면 성동구 금호 13구역과 옥수 13구역의 경우 현재 이주, 철거 단계인데 재개발지분에 5천만~1억원의 웃돈이 붙은 것으로 조사되고 있는데요. 오늘은 주택재개발변호사와 함께 주택재개발 사업완료 후 이전고시에 대한 절차와 효과에 대해 알아보고자 합니다.
우선 주택재개발 이전고시라는 것을 들어본 적 있으신가요? 이 이전고시란 공사완료 고시로 사업시행이 완료된 후 관리처분계획에서 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분으로서 관리처분계획에서 정한 구체적인 사항을 집행하는 행위입니다.
주택재개발 이전고시 절차는 어떻게 진행되나요?
대지확정측량 및 토지분할
사업시행자는 공사완료가 고시된 후 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양예정자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다. 단, 정비사업의 효율적인 추진을 위해 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대해 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양예정자에게 소유권을 이전할 수 있습니다.
소유권이전 고시 및 보고
주택재개발 사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 보고해야 합니다.
이전고시 효과
주택재개발변호사가 찾아본 이전고시의 효과는 아래와 같이 정리할 수 있습니다.
소유권 취득
대지 또는 건축물의 분양예정자는 소유권이전이 고시된 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득할 수 있습니다.
대지 및 건축물에 대한 권리 확정
대지 또는 건축물의 분양예정자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등과 같은 등기된 권리 및 주택의 인도와 주민등록을 완료한 임차권은 새롭게 이전된 대지 및 건축물에 설정된 것으로 봅니다.
도시개발법에 따른 환지로 의제
대지 및 건축물에 대한 권리확정 규정에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중에서 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조에 따라 행해진 환지로 보며, 도시 및 주거환경정비법 제48조제3항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 봅니다
여기서 보류지란 시행자가 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 남겨둔 토지를 말하고 체비지는 사업으로 인해 발생하는 경비를 충당하기 위해 규약·정관·시행규정 등에서 정한 목적을 위해 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 이를 처분할 수 있도록 한 토지를 말합니다.
다른 등기 제한
정비사업에 관해 소유권 이전이 고시된 날부터 대지 또는 건축물에 관한 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없습니다.
청산금의 지급
이전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 된 후 그 차액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다.
이전고시에 따른 등기
사업시행자는 이전고시를 한 경우 지체없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 등기를 신청하여야 하는데요. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
· 정비사업시행에 따른 종전 토지에 관한 등기의 말소등기
· 정비사업시행으로 축조(築造)된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기
· 종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기
등기신청 신청방법
주택재개발 변호사로서 이제 주택재개발 이전고시에 따른 등기신청 방법을 알려드리려고 하는데요. 등기를 신청하는 경우에는 1개의 건축시설 및 그 대지인 토지를 1개의 단위로 하고, 1필의 토지 위에 여러개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 전부와 그 대지를 1개의 단위로 하며, 여러 필의 토지를 공동대지로 하여 그 위에 여러 개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 및 대지전부를 1개 단위로 하여 동시에 신청해야 합니다.
허나 사업시행자가 사업에 관한 공사가 완공된 부분에 대해서만 이전고시를 한 때에는 위의 등기 중 건물에 관한 등기신청은 그 부분에 대해서만 할 수 있습니다.
이러한 주택재개발 이전고시 등기신청에 따른 제출서류는 관리처분계획, 관리처분계획인가를 증명하는 서면, 이전고시를 증명하는 서면을 준비하셔야 합니다.
오늘 부동산재개발변호사가 알려드리는 이전고시에 대한 내용은 여기까지입니다. 부동산경기침체로 다소 재개발 사업이 주춤한 가운데 부동산신탁업계에서는 토지신탁 방식으로 개발할 경우 총사업비의 70%까지 자금 조달이 가능하며 미분양이 나더라도 부족한 사업비를 조달할 수 있어 사업이 지연되지 않고 사업진행이 원활할 수 있다고 의견을 내세웠는데요. 정부에서도 이와 관련하여 정비사업 프로세스를 개선 검토중이라고 하니, 곧 부동산재개발시장에 좋은 소식들만 들렸으면 하는 바람입니다.
법무법인 우면 김영진변호사 02-3465-2200
