부동산경매와 인도명령

부동산경매와 인도명령

안녕하세요 부동산경매변호사 김영진변호사입니다.

부동산경매와 장점은 바로 저렴한 가격에 부동산을 구매할 수 있다는 것입니다. 부동산소송변호사로서 많은 사건과 상담을 진행하고 있는데 이 때 가장 큰 고민은 바로 실거주자의 명도라고 이야기합니다.

여기서 명도란 무엇일까요? 명도는 토지, 건물과 같은 부동산, 선박의 점유자가 그 점유권을 타인에게 옮기는 것을 말하는데요.

부동산경매에서 실거주를 목적으로 낙찰을 받은 경우, 명도를 거부하는 실거주자들은 낙찰자를 곤란하게 만드는 일이 자주 벌어지고 있습니다. 이렇게 명도합의가 되지 않는 경우 부득이하게 강제집행을 진행해야 하는데 이것을 인도명령이라고 합니다.

오늘은 많은분들이 궁금해하는 인도명령에 대해 이야기 해 볼까 합니다.

인도명령이 시행되기 이전에는 무조건 명도소송을 통해서만 부동산을 인도 받을 수 있었습니다. 현재는 인도명령으로 강제집행이 가능하게 되었는데요. 

인도명령이란 낙찰자가 대금을 납부하고 소유권을 취득했지만 채무나 점유자가 계속 점유해 부동산을 사용하지 못하게 됐을 경우, 강제집행을 통해 채무, 점유자로부터 그 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 것을 말합니다. 

인도명령에는 두가지 경우가 있습니다. 

그 첫번째로는 특정한 유체물의 인도나 일정한 종류의 유체물의 인도나 권리 이전의 청구에 대한 금전채권 집행에서 그 유체물을 집행관 또는 보증인에게 인도할 것을 명하는 경우입니다. 

이들 청구권의 목적물을 직접 압류하기 위한 준비로서 시작되는데 그 목적물이 유체동산인 경우에는 그 동산을 채권자에게 위임받은 집행관에게 인도명령을 고하고, 부동산인 경우 그 부동산을 보관인에게 인도할 것을 명합니다.

다음 두번째에 해당하는 인도명령에 대해 부동산변호사로서 알려드리자면, 부동산 강제경매에 있어서 경락인이 대금을 납부한 후 1개월 이내에 신청할 때에는 법원이 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여 그 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하고, 매수인 또는 채권자의 신청에 의해 매각허가 결정 후 매수인이 인도를 받을 때까지 그 부동산을 법원이 지정하는 관리인에게 인도하도록 명하는 것입니다.

인도명령을 받기위해서는 낙찰자가 잔금을 완료한 날로부터 6개월 내에 잔금완납증명서를 첨부해 해당 법원에 신청해야 합니다. 미루다가는 큰 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 

그렇기 때문에 부동산소송변호사가 알려드리는 가장 좋은 방법은 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이라고 말씀드리고 싶습니다. 6개월이 지나게 될 경우, 인도명령의 대상이 됐던 이들 모두 명도소송을 통해 물건을 인도받아야 하기 때문입니다.

부동산경매변호사로서 한가지 알려드리자면 경매업계 관계자들은 환금성이 좋고 시세 파악이 쉬운 아파트 경매에 초보자들이 많이 뛰어들고 있다고 합니다. 

이 때 초보자들이 간과하는 것이 바로 명도인데, 현재 살고 있는 사람과 충분한 대화 끝에도 해결이 나지 않는 경우 강제집행절차인 인도명령을 통해 해결이 가능합니다.

부동산경매 변호사로서 많은 사건을 진행하면서 소송과 보다 구체적인 인도명령에 대해 많이 궁금해 하십니다. 

인도명령에 대한 궁금한 사항이나 소송진행 과정에 대한 상담이 필요하신 경우 부동산경매변호사 김영진변호사를 찾아주시면 도움을 드릴 수 있도록하겠습니다.