소유권에 흠결이 있을 때_부동산계약소송변호사
안녕하세요. 부동산계약소송변호사 김영진 변호사입니다.
부동산매매 계약을 한 후에 소유권에 흠결이 있다는 것을 알았을 경우! 소유권이 매수인에게 이전이 되었다고 하더라도 매도인은 매수인에게 담보책임을 지어야 하는데요. 소유권에 흠결이 있는 경우에는 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
소유권에 흠결이 있는 경우
소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우
매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다.
매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우
매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있으며, 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다.
매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우
매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못하지만 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다.
소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우
매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우
매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있고 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. 또한, 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우
매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우
매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우
수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있으며, 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. 그리고 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 안 경우
수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우라 하더라도 대금의 감액 청구할 수 없으며 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.
부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우
매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우
매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있지만 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 그리고 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.
매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우
매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.
저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우
매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다. 또한, 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있고 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다.
부동산매매계약을 할 때에는 여러가지 변수가 생길 수 있고 부동산의 경우 한번의 실수가 큰 피해를 주기 때문에 계약을 할 때에는 철저하게 준비를 하고 문제가 생겼을 경우에는 그에 적합한 대응 방법을 통해 대비를 해야 하는데요. 이외에도 부동산에 관련된 문제로 소송이나 분쟁으로 골머리를 앓고 계시는 분들은 부동산계약소송변호사 김영진 변호사가 해결해드리겠습니다.
